Как выбрать участок для для постройки загородного дома?

Выбор участка это самое ответственное мероприятие. Неправильный выбор участка может повлечь не только дополнительные расходы на строительство дома и его содержание, но и удорожание вашего проживания на данной территории.

Под выбором участка я рассматриваю как вариант с наличием построек, так и без построек.

Проверьте в кадастре возможные ограничения на использование участка

Участок может на первый взгляд казаться идеальным. Но бывает, что часть или весь участок может попасть в водоохранную зону, либо входить в заповедник, либо могут быть иные ограничения на пользование участком.

И может оказаться так, что ни одно дерево не может быть вырублено на этом участке и по сути места для строительства нет. Или 2/3 участка - водоохранная зона и вы тоже не можете построиться там, где хотите, пусть даже это более подходящее место для строительства.

Т.е. любое изменение ландшафта на таком участке несет потенциальный риск штрафа или сноса строения.

Ограничения прав со стороны коллективного товарищества

Садовое/коттеджное товарищество или иное имеют свой устав и правила, которые могут быть для вас категорически не приемлемы. Правила могут касаться не только строительства, но и обслуживание вашей и коллективной собственности.

Обязательно внимательно ознакомьтесь со всеми нормативными актами перед покупкой такого участка.

Подъездные пути к участку

Это один из важных пунктов. Вы должны при любых погодных условиях иметь возможность доехать до вашего участка на автомобиле. Дождь может размыть грунтовку так, что никакие спецшины и полный привод не помогут. Зимой вашу подъездную дорогу могут не чистить, например участок нарезан далеко в поле от ближайшей общественной дороги.

До вашего участка должна доехать техника со строительными материалами и любая другая строительная техника, если она понадобится при строительстве. Могут помешать не только плохие дороги, но и близость соседних зданий/заборов. Например, на повороте машина с профнастилом длиной 10 метров может не пройти.

Вам кажется, что участок настолько хорош, что вы решите проблему с дорогой отсыпав её щебенкой. По опыту могу предупредить, есть грунты, особенно в поле, где ваша щебенка будет кубами уходить в грунт каждый год, оставляя такую же грязь сверху, как и была.

Если решите организовать дорогу с нормальной отсыпкой полотна, геотекстилем, трамбовкой и сверху уже щебенка, то выставленная смета, скорее всего заставит передумать этот участок покупать.

Близость/наличие технических коммуникаций

Это тоже один из важных пунктов. Без электричества и воды любое строительство значительно затрудняется. Вам придется либо делать скважину либо привозить воду в канистрах из дома или соседнего общественного колодца/колонки.

Если на ваш участок не подведено электричество, то по закону вам должны дать техническую возможность подключения к электричеству на ближайший к вашему участку столб. Заявление подается по интернету на 1 фазу (220В, 5Квт) или 3 фазы(380В, 15Квт). Стоимость подключения в моём случае была - 550 руб. Сроки подключения - 6 месяцев, но обычно быстрее. Вам устанавливают щиток и электрический счетчик. Всё это на балансе компании, которая вам подключала. Остается от этого считка протянуть кабель до вашего дома или до столба с щитком на вашем участке. Стоимость СИП кабеля до вашего участка и вводно-распределительного щитка и столба (если нужен) уже за ваш счет. Это ещё около 25000 руб. + услуги электромонтажа 5000 руб., итого около 30000 руб. Цены указаны на 2022 год и будут меняться.

Но если столб от вашего участка находится далее 15 метров, то вам придется за свой счет устанавливать дополнительные столбы, а перед этим составить и утвердить технический план. А это опять деньги и время.

С водой ситуация такая. Может рядом проходить труба центрального водоснабжения. Пишите заявления в местное управление на подключение. Роете траншею, прокидываете трубы, врезаетесь в общую трубу.

Если нет центрального водоснабжения, нет колодцев/колонок, то придется делать скважину. Если рядом есть река или озеро, то возможно до технической воды достаточно пробурить 10 метров. Но есть места, где до воды более ста метров, а это уже очень большие затраты, суммарно более 200 тыс. руб. Чтобы узнать уровень воды, спросите у соседей. Глубина залегания водяных пластов у вас и соседей примерно одинакова. Поймете уровень предстоящих расходов.

Соседи с постоянным проживанием

Когда вы начинаете освоение голого участка, то возникает 1000 ситуаций, когда вам потребуется дополнительная помощь. Что-то перенести, поддержать, отдать на хранение ценный инструмент, что-то забыли дома и взяли у соседей. Соседи могут просто присматривать за участком, чтобы чужие не лазили, и эти чужие об этом знают.

В моей ситуации сосед помогал закидывать ОСБ на крышу, прокидывал удлинитель с электричеством, пока я ждал оформление своего. Давал кувалду, распиливал доски на рейки. Даже металлические леса я у него брал.

При осмотре участка соседи могу подсказать уровень грунтовых вод, залегание артезианского уровня, затопление участка весной, где проходит сток весенних вод, где по близости можно купить строительные материалы и многое другое.

Так что соседи могут очень сильно помочь.

Грунтовые воды и возможное затопление участка

Грунтовые воды и затопление участка весной талыми водами или ливневыми дождями это очень серьезная проблема. В первую очередь - это проблемы с фундаментом. Во вторую очередь - проблема с септиком (канализацией).

Расходы на земельные и технические работы по отведению воды и снижению грунтовых вод могут с лихвой перекрыть стоимость участка, принести много дополнительных забот позже. А бывают такие участки, что проблему решить не получится, например, участок в низине.

Идеальный рельеф участка - это прямой, небольшой уклон, который дает гарантии, что вода не будет скапливаться на участке и не потребует дополнительных расходов.

Участок с заброшенными постройками

Существует несколько типов таких участков.

1. Дом продают, как жилой, хотя жить в нем никто точно не захочет. Цена участка из-за этого неоправданно завышена. Дополнительные работы по демонтажу дома и вывозу материала. Фундамент тоже нужно демонтировать, образовавшиеся ямы засыпать и утрамбовывать. Всё это займет очень много времени, сил и средств.
2. Полуразрушенные постройки: дом, сараи, погреб на улице и т.п. Такие же проблемы, как в пункте 1.
3. Постройки когда-то стояли, но от них не осталось видимых следов. Старый фундамент под слоем земли, колодец, погреб и т.п. могут быть обрушены и засыпаны. На такие брошенные участки любят сваливать строительный мусор. Такое нагромождение всего в земле требует огромных усилий, чтобы всё это вычислить, выбрать трактором или экскаватором, вывести и завести новый грунт. И у вас не будет гарантии, что под вашим новым фундаментом не будет какой-нибудь заброшенной ямы от старых хозяев.

Такой участок - это всегда большие риски появления неожиданных проблем в неожиданном месте.

Участок в поле

Сейчас такие участки стали предлагать очень часто. Как правило, поле примыкает к населенному пункту, его выводят из сельскохозяйственных земель, нарезают участки и продают. Стоимость таких участков дешевле, чем в населенном пункте, но тут есть очень много подводных камней.

Дожди могут сделать невозможным подъезд к вашему участку. Это затруднит любое планирование подвоза стройматериалов.

Электричество и центральный водопровод (если есть) очень далеко. Затраты на эти коммуникации обойдутся однозначно дорого. На первые полгода нужен будет генератор и лучше еврокуб по воду.

Чистое поле и отсутствие соседей создают соблазн у местного населения что-нибудь у вас позаимствовать. А значит придется сразу делать забор и не на пополам с соседями, а самим, т.к. многие покупают такие участки из-за дешевизны, а денег на строительство нет. От воровства на 100% забор не защитит, но хотя бы от хулиганов.

Придется купить бытовку, чтобы летом защититься от палящего солнца и от дождя. И хотя бы лопату, молоток и т.п. можно было оставить под замком. Бытовка - самое невыгодное приобретение. Ширина 2,4м, шире нельзя при перевозке. Стоит в 4 раза дороже, чем собрать самому. Но в чистом поле материал не оставишь, сопрут. Придется покупать. 

При покупке участка в поле строительство должно начинаться по следующей программе:

1. Покупка бытовки, плюс делаем к ней навес, т.к. в жару в бытовке не посидишь. Навес делаем так, чтобы солнце в обед под навес не попадало. Туалет уличный делаем сразу.
2. Обязательно генератор с запасом бензина.
3. Еврокуб. Заказываем водовоз и заполняем водой. Бутылями из дому не навозишься, только питьевую. Делаем летний душ. Это просто обязательно.
4. Закупаем материалы на забор. Нанимаем бригаду с условием, чтобы за один приезд с ночевками в бытовке сделали весь забор и ворота.
5. Заказываем технический план на установку столбов под кабель и технический доступ к электричеству.
6. Делаем скважину, хотя бы под техническую воду, т.к. сегодня водовоз до вас доедет, а завтра нет (сломался, развезло дорогу).

Доставка строительных материалов

Бывает участок находится в таких закоулках, что доставка строительного материала или недоступна или делает его неприемлемо дорогим.

От нас совет такой:

1. Не оптимально делать закупку стройматериалов, если доставка займет более 10% их стоимости. Бывает закупка выгодна только от 100 тыс. руб. Это надо учитывать.
2. Не оптимально покупать близко, но в два раза дороже рыночной цены.
3. Конечная цена покупки определяется не только ценой товара в магазине, но стоимостью её доставки и разгрузки.
4. Стоимость машины измеряется километражем и временем простоя. Бывает выгоднее заказать грузчиков или манипулятор.
5. Если у соседа есть газель - это плюс, есть возможность попросить его купить для вас, что-то габаритное по мелочи.

Расходы на проживание после строительства дома

Если у вас есть дети, то не забываем про сад и школу. Доставка детей в школу или сад - это тоже следствие выбора участка. Проверяем, что сад или школу не собираются закрывать из-за укрупнения. Бывает и такое.

Магазин желательно в этом же населенном пункте. Можно и в соседнем, но поверьте опыту, просто за какой-нибудь ерундой ехать в лом. Или уже пиво в жару хлебнул, за руль не сядешь.

Возможность добраться до участка на общественном транспорте для некоторых бывает необходима. Например, вы живете в области, работает в областном центре и доехать на электричке до работы бывает быстрее и комфортнее, чем в машине в пробках.

Делаем выводы

Не бывает идеальных участков. Выбор участка - это всегда компромисс между вашими желаниями и вашими возможностями.

Но прочитав данную статью, мы надеемся, что доходчиво донесли последствия выбора того или иного участка и вы не столкнетесь с неприятными обстоятельствами.