Что делать после того, как выбрали участок?

В прошлой статье мы писали на что надо обращать внимание при выборе участка. Некоторые тезисы придется повторить, чтобы выстроить общую схему действий на тот момент, что вы приехали смотреть участок и решили его купить.

Проводим опрос соседей

Некоторые постесняются позвонить в дома и начать задавать вопросы. Тут бояться не стоит. Соседи сами проявят не меньшее любопытство с кем им придется жить.

Если вы всё-таки стесняетесь, то достаточно погулять по участку и просто подождать. Хотя бы один сосед выйдет "покурить". Вот его и опросите.

Какие вопросы надо задать?

1. Уровень грунтовых вод. Заливает ли подгреб, септик?
2. Уровень до технической и артезианской воды.
3. Есть ли централизованное водоснабжение? Общественная колонка/колодец.
4. Когда меняли трансформаторы на подстанции? Прыгает ли напряжение?
5. Где на этой местности вода скапливается весной и куда уходит?
6. Если к участку примыкает река, то как часто и широко разливается?
7. Как часто чистят снег на дорогах.
8. Давно ли работает магазин и будет ли работать дальше? (если есть)
9. Как далеко магазины со стройматериалами?

Т.е. вопросы должны быть о том, что сейчас своими глазами увидеть не можете, но эти факторы могут повлиять на строительство дома, его эксплуатацию и комфорт проживания.

Проверяем юридическую чистоту участка

Перед заключением договора купли-продажи участка, нужно проверить следующее:

1. Участок должен принадлежать тем людям, которые его продают.
2. Участок не имеет обременений, т.е не заложен и не арестован, не имеет долгов по налогам и коммунальным платежам.
3. Нет ограничений на использование участка: нет природных охраняемых территорий, нет запрета на строительство зданий и т.п.

Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Участок имеет уникальный номер, описываются его характеристики и особенности, отличия от аналогичных наделов.

Если на участке есть недвижимость, в том числе объекты незавершенного строительства, то на них тоже должна быть выписка и эти объекты оформляются отдельным договором купли-продажи.

Выписки из ЕГРН по участку и недвижимости на нем должны быть достаточно свежими.

Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники или представитель собственника. Если вам отказываются предоставить выписки – разворачивайтесь и уходите, это мошенники.

Проверяем границы участка

Выписка из ЕГРН указывает координаты границ вашего участка. Проблема может быть в том, что реальный соседский забор может заходить на ваш будущий участок. Покупать участок со спорными границам - это ещё то удовольствие.

Поэтому вам нужно за свой счет нанять кадастрового инженера, чтобы он по цифровым координатам участка из выписки ЕГРН вбил колышки по границе вашего будущего участка. Это называется выделить границы участка в натуре.

Лучше нанимать кадастрового инженера из той же местности. Они уже знакомы с местом и особенностями межевания. Дело в том, что координаты получают не по спутникам, как в навигаторе - очень большая погрешность (до 20 метров). В населенных пунктах устанавливают с помощью высокоточного навигационного оборудования 3 реперных точки. И уже остальные участки отмеряют с привязками к этим точкам.

Так вот надо знать, где эти точки находятся. Бывает, что всей деревне уже намерили участки, а потом выясняется, что координаты реперных точек определили неправильно и надо сдвигать всё на два метра. Конечно никого не сдвигают, но новые участки отмеряют с этой поправкой. Только местные кадастровые инженеры могут всё это знать и решить проблемы, если они возникнут.

Подводим итоги

1. Вы должны провести разведку местности и опросить соседей.
2. Если всё хорошо, встречаемся с собственниками или их представителями и смотрим выписки из ЕГРН.
3. Если с документами порядок - договариваемся о сроках проведения сделки.
4. Нанимаем кадастрового инженера и определяем границы участка в натуре.
5. Если с границами порядок - выходим на сделку.